Introduction
En réponse au tragique effondrement du condominium de Surfside en 2021, la Floride a révisé de manière significative ses réglementations en matière de sécurité des bâtiments en adoptant le projet de loi 4-D du Sénat (SB 4-D). Cette législation essentielle établit des exigences strictes en matière d'inspections structurelles (Structural Milestone Inspections - SMI) et d'études de réserve d'intégrité structurelle (Structural Integrity Reserve Studies - SIRS), qui aident les propriétaires et les gestionnaires de bâtiments à identifier les problèmes structurels et à planifier les réparations nécessaires afin d'éviter de nouvelles tragédies.
Le projet de loi SB 4-D vise à renforcer la résilience des infrastructures vieillissantes de la Floride et modifie radicalement la gestion des copropriétés et des immeubles coopératifs dans tout l'État. Le projet de loi prévoit des évaluations complètes et une planification financière pour tous les bâtiments de trois étages ou plus, afin de renforcer la sécurité et la durabilité et d'assurer le bien-être des résidents de Floride.
Aperçu du projet de loi 4-D
Promulguée le 26 mai 2022, la loi 4-D du Sénat répond au besoin urgent de renforcer les mesures de sécurité des bâtiments en Floride. La législation impose des inspections complètes de la sécurité structurelle et l'établissement d'études de réserve de l'intégrité structurelle pour les bâtiments de trois étages ou plus. Ces dispositions sont conçues pour améliorer la gestion physique et financière des réparations et de l'entretien des bâtiments, en garantissant que les bâtiments situés près des côtes, ainsi que les structures vieillissantes, fassent l'objet d'évaluations approfondies par des professionnels agréés. En renforçant la santé structurelle et fiscale, SB 4-D cherche à éviter de futures tragédies et à encourager une culture de maintenance proactive et de responsabilité financière parmi les gestionnaires immobiliers et les conseils d'administration des associations.
Principaux éléments du projet de loi
Le projet de loi 4-D du Sénat introduit des mesures de sécurité structurelle strictes, exigeant des inspections pour les bâtiments de trois étages ou plus afin de garantir leur intégrité et leur sécurité. Ces inspections sont divisées en deux phases : La première phase consiste en une évaluation visuelle complète par un architecte ou un ingénieur agréé en Floride, afin d'identifier une "détérioration structurelle substantielle". Si des problèmes sont identifiés, les inspections de la phase 2 sont déclenchées. Ces inspections font appel à des techniques plus détaillées, telles que des essais de matériaux, afin d'évaluer en profondeur les dommages et de planifier les réparations nécessaires.
En outre, le projet de loi rend obligatoires les SIRS, qui sont essentiels pour évaluer les besoins financiers en matière de réparations majeures et pour garantir que les associations disposent de réserves suffisamment financées pour assurer l'entretien et la mise en conformité à l'avenir. Les SIRS doivent être réalisés tous les dix ans et l'inspection visuelle de l'étude doit être effectuée par un ingénieur ou un architecte agréé. L'équipe d'experts en bâtiment de Rimkus comprend des spécialistes des réserves, des ingénieurs et des architectes expérimentés, agréés en Floride et qualifiés pour réaliser des SMI et des SIRS.
Mise en œuvre et conformité
Le SB 4-D fixe des délais de mise en conformité stricts afin de répondre rapidement aux problèmes de sécurité des bâtiments. Les bâtiments existants depuis le 1er juillet 1992 doivent faire l'objet d'une inspection initiale avant le 31 décembre 2024, et les bâtiments nouvellement qualifiés doivent être inspectés avant la fin de l'année au cours de laquelle ils atteignent 30 ans, ou 25 ans s'ils se trouvent à moins de trois miles du littoral. La législation exige également que le SIRS soit achevé avant le 31 décembre 2024 pour toutes les associations concernées. Ces exigences soulignent la nature critique de l'adhésion en temps voulu à ces critères de sécurité renforcés, avec des évaluations approfondies effectuées par des professionnels certifiés uniformément dans tout l'État.
Implications financières
Les inspections prévues par le projet de loi 4-D du Sénat entraînent des responsabilités financières importantes pour les associations de copropriétaires. Les impacts financiers immédiats peuvent inclure une augmentation potentielle des cotisations ou des évaluations spéciales pour couvrir les coûts de mise en conformité, qui peuvent être substantiels pour les bâtiments anciens nécessitant des réparations importantes. Le respect des exigences de la loi SB 4-D permet de limiter les risques de défaillances catastrophiques des bâtiments et les responsabilités qui en découlent et, par conséquent, d'améliorer la sécurité et la longévité des propriétés. Cette conformité proactive peut conduire à une augmentation de la valeur des propriétés et à une réduction des primes d'assurance, alors que la non-conformité pourrait entraîner de lourdes sanctions financières, une augmentation des coûts d'assurance et une dévaluation significative des propriétés.
Professionnels qualifiés
La mise en œuvre du SB 4-D a fait l'objet de critiques, notamment en ce qui concerne la possibilité de respecter des délais serrés et la disponibilité de professionnels qualifiés pour effectuer les inspections requises. De nombreuses associations, en particulier celles qui possèdent des bâtiments anciens, trouvent ces délais décourageants en raison de l'étendue des inspections requises.
Depuis plus de 25 ans, les experts de Rimkus effectuent des inspections structurelles et préparent des études de réserve pour des clients en Floride, contribuant ainsi à assurer la sécurité des résidents et la conformité avec les réglementations de la Floride. Nous offrons à nos clients une suite cohérente de services en interne, ce qui nous permet d'offrir l'efficacité et la tranquillité d'esprit que procure l'expérience d'un "guichet unique". Outre les inspections des phases I et II du SMI, nous pouvons fournir un service complet d'ingénierie et de gestion de la construction, y compris les conceptions, les spécifications contractuelles, les appels d'offres, les inspections de la construction et la clôture du projet. En outre, les dispositions légales relatives au SIRS couvrent une liste fixe de composants essentiels à l'intégrité structurelle du bâtiment. Nous pouvons fournir à nos clients une étude de réserve séparée afin de prendre en compte d'autres composants pour lesquels les associations font généralement des réserves, notamment les systèmes mécaniques, les ascenseurs, les éléments du site, les éléments récréatifs et tout ce dont une association a besoin pour la gestion de sa propriété.
Conclusion
En transformant la sécurité des bâtiments en Floride, le projet de loi 4-D du Sénat met l'accent sur l'intégrité structurelle et la capacité financière à faire face aux situations d'urgence. Tout en introduisant des changements importants qui s'accompagnent de responsabilités considérables, l'objectif ultime de la législation est de garantir la sécurité et la longévité des bâtiments résidentiels de Floride. En confiant leurs inspections aux experts de Rimkus, les propriétaires et gestionnaires de bâtiments de Floride bénéficient d'un partenaire expérimenté et qualifié pour les guider à travers les complexités de la conformité au SB 4-D.